Autorización de la comunidad de propietarios

Si tu vivienda se encuentra en un edificio o urbanización, necesitarás la autorización expresa de la comunidad de propietarios. Esto se regula en la Ley de Propiedad Horizontal, concretamente en el artículo 17.12, que permite a las comunidades limitar o condicionar el uso turístico de las viviendas mediante acuerdo de las tres quintas partes de los propietarios.

Esto significa que debes consultar con la comunidad y obtener su aprobación antes de iniciar la actividad, para saber más puedes el siguiente artículo: https://jitkey.com/nueva-ley-de-propiedad-horizontal-2025-como-afecta-a-las-viviendas-turisticas/ también puede ser de interés: https://jitkey.com/que-hacer-cuando-los-estatutos-prohiben-la-actividad-economica/

Limitaciones municipales

Además de la normativa estatal y autonómica, los ayuntamientos tienen competencia para regular el alquiler turístico dentro de su término municipal. Muchos municipios han establecido:

• Límites al número de licencias
• Zonas donde se prohíbe el alquiler turístico
• Moratorias temporales para nuevas viviendas turísticas

Estas limitaciones pueden variar considerablemente de una ciudad a otra, por lo que es imprescindible consultar la normativa municipal antes de iniciar cualquier trámite.

Requisitos de la Comunidad Autónoma

Cada Comunidad Autónoma regula las viviendas de uso turístico dentro de su territorio. Aunque los requisitos concretos varían, existen una serie de obligaciones comunes en la mayoría de regiones:

• Inscripción obligatoria en el registro autonómico de viviendas turísticas
• Obtención de una licencia turística o presentación de una declaración responsable
• Acreditación de la habitabilidad de la vivienda

Para conocer las normas de tu comunidad, puedes revisar los siguientes enlaces: 

➤ Asturias

• Asturias 👉 RECE0033T03 – Declaración responsable de inicio de actividad de alojamiento turístico en la modalidad de viviendas de uso turístico o de modificación de cambios esenciales – miPrincipado

➤ Andalucía

• Turismo de Andalucía – Registro de Viviendas de Uso Turístico
  👉 Viviendas de uso turístico – Junta de Andalucía

➤ Aragón

• Aragón Declaración responsable de viviendas de uso turístico. 1763. Gobierno de Aragón

➤ Cataluña

• Turismo Generalitat de Cataluña – Viviendas de Us Turístic
  👉 Registro de Turismo de Cataluña. Adscripción a la Red de Oficinas de Turismo de Cataluña

➤ Cantabria

• Cantabria 👉Vivienda de uso turístico: inicio de actividad.

➤ Castilla La Mancha

• Castilla La Mancha 👉 Detalle del trámite | Sede Electrónica de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha

➤ Castilla y León

• Castilla y León 👉 Acceso y ejercicio a la actividad de alojamiento en viviendas de uso turístico (VUT)

➤ Ceuta

• Ceuta 👉Sede Electrónica de la Ciudad Autónoma de Ceuta – Trámites

➤ Comunidad Valenciana

• Turismo – Generalitat Valenciana
  👉Solicitud de inscripción, como demandante de vivienda, en el Registro de Demanda de Vivienda de la Comunitat Valenciana, modificación de la inscripción y baja en el Registro de Demanda de Vivienda – GVA.ES – Generalitat Valenciana

➤ Extremadura

• Extremadura  👉Inicio/modificación/cese de actividad turística de alojamiento rural (hotel rural, casa rural, casa-apartamento rural o casa-chozo rural)

➤ Islas Baleares

• Turismo Balear – Registro de Viviendas Turísticas
  👉 Inscripción de inicio de actividad turística para las estancias turísticas en viviendas

➤ Canarias

• Regulación específica de viviendas vacacionales en la Dirección General de Ordenación y Promoción Turística:
  👉🔗 Viviendas Vacacionales – Gobierno de Canarias (Turismo)

➤ Comunidad de Madrid

• Turismo Comunidad de Madrid – Certificados de idoneidad / registro
  👉 Vivienda de uso turístico

➤ Galicia

• Turismo Xunta de Galicia – Registro de Empresas y Actividades Turísticas
  👉 TU986D – Inicio de actividad de viviendas de uso turístico, comunicación de modificaciones y cese de actividad.

➤ La Rioja

• La rioja 👉 Comunicación de inicio: Viviendas de Uso Turístico

➤ Melilla

• Melilla👉 Datos del tramite

➤ Murcia

• Murcia👉Sede electrónica de la Administración Pública de la C.A.R.M. – Viviendas de Uso Turístico: Altas, Bajas y Modificaciones

➤ Navarra

• Navarra👉Registro de Turismo

➤ País Vasco

Turismo Euskadi – Viviendas de uso turístico e inscripción
👉 Registro de empresas y actividades turísticas de Euskadi

Licencia o declaración responsable

Este es el documento administrativo que habilita legalmente al propietario para iniciar la actividad de alquiler turístico.

Dependiendo de la Comunidad Autónoma:

• Puede exigirse una licencia turística, que requiere autorización previa de la administración
• O una declaración responsable, mediante la cual el propietario declara cumplir todos los requisitos y puede comenzar la actividad desde el momento de su presentación

Sin esta autorización, la actividad puede considerarse ilegal y ser objeto de sanciones económicas o denuncias por parte de vecinos o administraciones.

Comunicación de huéspedes a las autoridades

Desde diciembre de 2024, los anfitriones están obligados a comunicar los datos de sus huéspedes a través del sistema SES.Hospedajes, dependiente del Ministerio del Interior.

Este sistema sustituye al antiguo registro en Policía Nacional y Guardia Civil, salvo en Cataluña y el País Vasco, donde continúan vigentes los sistemas autonómicos (Mossos d’Esquadra y Ertzaintza).

El incumplimiento de esta obligación puede acarrear sanciones administrativas.

Número de Registro de Alquiler (NRA)

Desde 2025, todas las viviendas turísticas en España deben disponer de un Número de Registro de Alquiler (NRA).

Este código único acredita la legalidad del alojamiento y es imprescindible para:

• Publicar anuncios en plataformas como Airbnb o Booking
• Evitar la retirada de anuncios
• Prevenir sanciones económicas

Las plataformas están obligadas a verificar que las viviendas anunciadas cuenten con este número.

Aprende cómo darte de alta en: https://jitkey.com/registro-unico-de-arrendamiento-2025-paso-a-paso/ 

Conclusiones

Iniciar la actividad de alquiler turístico en España exige cumplir con un conjunto de requisitos legales y administrativos que abarcan distintos niveles: comunidad de propietarios, ayuntamientos, comunidades autónomas y Hacienda.

En definitiva, desde la autorización vecinal hasta el registro fiscal y autonómico, se constituye un engranaje que asegura que la actividad turística se desarrolle de forma legal, segura y sostenible, protegiendo tanto al propietario como al huésped. Cumplir con estos requisitos no solo evita sanciones, sino que también aporta confianza y profesionalidad frente a plataformas y viajeros.

Si requiere asistencia, nuestro equipo de especialistas está a su disposición para brindarle el asesoramiento necesario. Optimice sus resultados y contáctenos a través del siguiente enlace: aquí

La entrada ¿Qué requisitos legales necesito para alquilar mi piso turístico en España en 2026? se publicó primero en JITKey - Gestión profesional de apartamentos turísticos.

El punto de partida de este nuevo procedimiento para la Declaración Anual del NRUA se encuentra en la Orden VAU/1560/2025, normativa que establece las bases legales y operativas de la obligación. ¿Aún no sabes qué es el NRUA? Puedes aprender más aquí: https://jitkey.com/registro-unico-de-arrendamientos-2025/

¿Qué hay que declarar en febrero?

Desde el 1 al 2 de marzo, todos los alojamientos obligados al NRUA deberán, detallando cada reserva recibida durante el año anterior a través de sus anuncios en plataformas de reserva. Esta declaración debe ser presentada de forma online en la Sede Electrónica del Colegio de Registradores, o de forma presencial en el Registro de la Propiedad correspondiente.

En cuanto a lo que se debe presentar, lo dejamos en esta lista:

Datos agregados, no personales:

• Fecha de llegada y salida.
• Número de personas alojadas.
• Motivo del viaje (ocio, trabajo, estudios, salud, etc.)

Es importante que dentro de los motivos de viaje, se encuentren las actividades consideradas válidas para la licencia de turismo. En este orden de ideas, si la declaración informativa revela que se ha utilizado el inmueble para usos distintos a los que correspondan a su categoría, se podría iniciar un procedimiento para retirar el Número de Registro Único.

También es importante aclarar que se debe efectuar un pago de 32,73 € por cada presentación de depósito, correspondiente a un único código NRUA (impuestos y retenciones no incluidos).

¿Qué reservas deben ser reportadas?

Solo será necesario informar las estancias que se hayan reservado a través de plataformas digitales, como Airbnb, Booking u otras páginas web que permitan hacer reservas directamente.

Esto se debe a que, según el Reglamento (UE) 2024/1028, el NRUA (Número de Registro Único de Alquiler) solo es obligatorio cuando el alojamiento se ofrece o se anuncia en plataformas de reservas online, incluidas las llamadas micro plataformas.

Por lo tanto, si el alquiler se acuerda de manera directa entre particulares —por ejemplo, mediante teléfono, correo electrónico o trato personal— no será necesario comunicar esas estancias, ya que en esos casos no se exige el uso del NRUA, pero, la obligación fiscal o autonómica sigue existiendo aunque no haya NRUA.

¿Cuál es la diferencia con SES.Hospedajes?

SES.Hospedajes es un sistema de seguridad ciudadana: obliga a comunicar a la Policía o Guardia Civil los datos personales completos de cada huésped (nombre, documento de identidad, nacionalidad, etc.) en un plazo máximo de 24 horas tras su llegada. Conoce más de SES.Hospedajes en: https://jitkey.com/migracion-plataforma-partes-de-viajeros-de-policia-nacional-a-hospederias/ 

Por otro lado, mientras que la Declaración Anual NRUA tiene un propósito administrativo y estadístico, recopilando datos generales sobre las estancias (fechas, número de personas, motivo del viaje) para controlar la actividad de los alojamientos que se anuncian en plataformas digitales.

¿A quiénes afecta? ¿solo turísticos?

La Orden VAU/1560/2025 no se limita únicamente a los alquileres turísticos tradicionales (como los apartamentos vacacionales o las viviendas anunciadas en plataformas tipo Airbnb). En realidad, abarca todas las categorías y modalidades de arrendamientos temporales de corta duración que están regulados en el artículo 10.4 del Real Decreto 1312/2024.

¿Cuáles son las consecuencias de NO cumplir?

Igualmente, no cumplir con la Declaración Anual NRUA implica sanciones, suspensión del registro y la prohibición de publicar anuncios en portales como Airbnb o Booking. Además, el incumplimiento reiterado puede derivar en inspecciones y responsabilidades legales adicionales.

Las multas pueden variar según la gravedad:

• Leves: retrasos o errores menores en la presentación.
• Graves: no presentar la declaración o falsear datos.
• En algunos casos, las sanciones pueden superar los miles de euros, dependiendo de la normativa autonómica y estatal aplicable.

Conclusiones

Más allá de los turísticos, esta norma incluye las modalidades del Real Decreto 1312/2024, reforzando transparencia y control sobre la actividad de inmuebles en plataformas digitales.

De modo que cumplir la norma evita sanciones y suspensión del NRUA, garantizando así la permanencia de los anuncios en portales como Airbnb o Booking.

Asimismo, la Declaración NRUA es una herramienta clave para armonizar el mercado, proteger la legalidad y ofrecer confianza tanto a los propietarios como a los viajeros.

¿Necesitas ayuda con este u otro asunto de tu vivienda con fines turísticos? Visita nuestra web y consulta nuestros servicios y planes aquí

La entrada Declaración anual NRUA ¿Qué presentar en febrero 2026? se publicó primero en JITKey - Gestión profesional de apartamentos turísticos.

Si el Registro de la Propiedad deniega tu NRA alegando esta prohibición estatutaria, es importante que sepas qué pasos seguir para defender tu derecho a explotar la vivienda.

Puede ser de interés: Nueva Ley de Propiedad Horizontal 2025: ¿Cómo afecta a las viviendas turísticas? – JITKey

1. Verifica la fecha de inscripción

Si la vivienda fue registrada como turística antes de la modificación de los estatutos, puedes acogerte al principio de irretroactividad. Esto significa que los acuerdos nuevos no deberían afectar a derechos adquiridos previamente.

• Conforme al artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, solo una modificación estatutaria expresa, aprobada por una mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas de participación, puede limitar el uso turístico de una vivienda.
• En todo caso, esta modificación no puede aplicarse de forma retroactiva, tal como establece el art. 9.3 de la Constitución Española y la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Ejemplo: La comunidad de vecinos ha prohibido la actividad turística, pero la licencia VUT es anterior a esto ¿Cómo se puede resolver?

1.1 Documentación necesaria para apelar

1. Licencia VUT, Declaración Responsable donde aparezca la fecha de expedición y Resolución de la DR.
2. Certificado de dominio de la vivienda donde se indique que no está prohibida la actividad turística (al menos cuando se solicitó la licencia)
3. Pruebas de la legalidad en su inicio:
   1. Estatutos de la Comunidad de Propietarios: Si los estatutos de la comunidad no contenían la prohibición cuando obtuviste la licencia, esto es muy importante. 
   2. Conformidad de la comunidad: Si fue necesario un acuerdo de la comunidad para la legalización, presenta la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios. 
4. Justificación del registro de la licencia VUT:
   1. Registros y avisos: Anuncios en plataformas de alquiler turístico (como Airbnb), comunicados de la comunidad de propietarios, o el registro de la licencia en la Dirección General de Turismo de tu Comunidad Autónoma. 
5. Tu declaración como propietario/arrendador: Nombre, apellidos, o la identidad de la entidad jurídica/empresa que es la propietaria de la vivienda. 

2. Solicita asesoría legal

Un abogado especializado en propiedad horizontal o turismo puede ayudarte a interpretar los estatutos, revisar la legalidad del acuerdo y explorar si es posible impugnar la modificación estatuaria.

3. Aporta la documentación necesaria

Presenta ante el Registro de la Propiedad:

• Licencia de vivienda de uso turístico (VUT) o Declaración Responsable con fecha de expedición.
• Certificado de dominio de la vivienda que demuestre que en ese momento no estaba prohibida la actividad.
• Cualquier documento que pruebe que la comunidad no había limitado el uso turístico antes de tu registro.

4. Explora alternativas administrativas

En algunas comunidades autónomas, el registro turístico puede mantenerse aunque el NRA quede bloqueado. Consulta con la administración turística si existe una vía paralela para mantener la actividad.

5. Considera la vía judicial

Si el conflicto persiste y afecta gravemente tu actividad, puedes valorar interponer una demanda para defender tu derecho de uso, especialmente si se trata de una vivienda que cumple con todos los requisitos legales y ha operado sin incidencias.

Conclusiones

En JITKey, hemos acompañado a propietarios en situaciones como esta, y sabemos que la clave está en actuar con rapidez, rigor y conocimiento. Defender el registro turístico no es solo una cuestión legal: es proteger una inversión, una fuente de ingresos y un derecho legítimo. Por eso, cada caso merece una estrategia personalizada, basada en hechos, normativa y experiencia.

Si necesitas ayuda, puedes asesorarte con nuestro equipo especializado, tus posibilidades de obtener resultados está a un click, contacta con nosotros aquí.

La entrada Defendiendo el Registro de Viviendas Turísticas: Qué hacer cuando los Estatutos prohíben la actividad económica se publicó primero en JITKey - Gestión profesional de apartamentos turísticos.

La razón detrás de estas medidas es controlar la actividad turística que puede afectar la convivencia de una comunidad. En esta ocasión queremos demostrar que también hay oportunidades para los que ya obtuvieron licencia con anterioridad a estas restricciones. 

Aumento del Valor de Mercado de la VUT

Al limitar la entrada de nuevas VUT, la oferta de alojamientos turísticos legales se vuelve más escasa en las zonas reguladas. Esto puede generar una serie de oportunidades, alguna de estas son:

1. Mayor demanda y ocupación 
2. Incremento del precio por noche
3. Posicionamiento competitivo
4. Estabilidad de la inversión
5. Transición hacia un perfil de mayor poder adquisitivo
6. Facilita la gestión profesional
7. Valor para la venta

Mayor demanda y Ocupación 

Al haber menos opciones en las plataformas de reserva, las VUT ya existentes pueden experimentar tasas de ocupación más altas mientras se tenga un precio por noche competitivo. Además de que las plataformas también se verán en la capacidad de suspender anuncios de alojamientos que no están en regla: https://www.dsca.gob.es/es/comunicacion/notas-prensa/consumo-impone-airbnb-bloqueo-mas-65000-anuncios-ilegales-pisos 

Incremento del precio por noche

Con una demanda creciente se pueden subir las tarifas de alquiler de las propiedades (tomando en cuenta la zona en la que se encuentra su alojamiento, por ejemplo), maximizando así sus ingresos. Se puede mejorar significativamente la ocupación del alojamiento y para esto se recomienda contar con un algoritmo de precios automatizado y dinámico.

Posicionamiento Competitivo

La imposición de moratorias o la limitación en la emisión de nuevas licencias para Viviendas de Uso Turístico (VUT) crea un entorno de oferta restringida que puede traducirse en una ventaja competitiva significativa para quienes ya poseen licencias en vigor.

En un mercado donde la entrada de nuevos operadores se ve limitada, las VUT legalizadas se consolidan como un activo escaso y altamente valorado. Esta exclusividad no solo incrementa el valor de la propiedad, sino que también posiciona al titular de la licencia en una situación privilegiada frente a la competencia, especialmente en comparación con la oferta ilegal o no regulada.

El marco regulatorio, al limitar la competencia, permite a los propietarios legalizados destacarse en un mercado más controlado, con menos presión y mayor estabilidad. En esencia, esta normativa refuerza su posición y contribuye a revalorizar su inversión en un contexto de creciente demanda y oferta contenida.

Estabilidad de la Inversión

Sabemos que las regulaciones pueden percibirse como un obstáculo mayor, sin embargo, para los propietarios ya establecidos en el sector, esto puede traer mayor estabilidad en un mercado que estaba experimentando una expansión rápida y, en ocasiones, descontrolada.

Al limitar la entrada de nuevas VUT, el mercado tiende a equilibrarse. Se reduce la competencia excesiva, lo que contribuye a mantener tasas de ocupación reguladas y precios competitivos a largo plazo. Además, es menos probable que se implementen medidas futuras drásticas que puedan afectar negativamente a su operación. Es decir, una regulación más estricta a la entrada de nuevos competidores puede asegurar un entorno operativo más predecible y sostenible para su activo ya establecido, protegiendo así el rendimiento y el valor a largo plazo de su inversión.

Transición hacia un perfil de mayor poder adquisitivo

Con menos oferta disponible y, posiblemente, tarifas más elevadas: Es probable que las VUT legalizadas tiendan a subir precios, aprovechando la menor competencia.

Esto puede filtrar la demanda, atrayendo a un perfil de turista más solvente, que valore la legalidad, la calidad del servicio y la ubicación.

Facilita la Gestión Profesional

La menor competencia y la mayor demanda pueden hacer que la gestión profesional de VUT sea aún más atractiva. Las empresas gestoras pueden enfocar sus recursos en optimizar el rendimiento de un portafolio de propiedades con licencias consolidadas.

• Mayor eficiencia operativa: Con un número limitado de propiedades disponibles, las empresas de gestión pueden enfocar sus estrategias de marketing y mantenimiento de manera más precisa, asegurando una ocupación más alta y una optimización de ingresos para cada VUT bajo su cuidado.
• Servicio más enfocado y de calidad: Al no tener que dispersar sus esfuerzos en una competencia masiva, los gestores pueden ofrecer un servicio más personalizado y de mayor calidad tanto a los propietarios (con informes detallados y estrategias adaptadas) como a los huéspedes (garantizando una mejor experiencia).
• Profesionalización del sector: La necesidad de operar legalmente y la visibilidad de las VUT reguladas incentivan a las empresas de gestión a mantener altos estándares, lo que a su vez eleva la reputación del sector y atrae a más propietarios que buscan delegar la gestión de manera eficiente y segura.

Si tienes una VUT y quieres optimizar su rentabilidad en este nuevo contexto, contacta con nuestro equipo aquí:  JITKey – Contacta con nosotros

Valor para la Venta

En un mercado donde obtener una licencia de uso turístico es cada vez más complejo o incluso imposible en ciertas áreas, su vivienda ya autorizada se convierte en un activo excepcionalmente valioso y deseable para inversores o particulares que buscan operar en este sector.

Para finalizar, podemos concluir en que si bien las regulaciones buscan controlar el impacto del turismo, para los propietarios con VUT ya en regla, estas medidas pueden transformar el escenario en una oportunidad para consolidar su posición, optimizar sus ingresos y aumentar el valor de su inversión.

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Para registrar tu propiedad en el Registro Único de Arrendamientos, debes seguir una serie de pasos que en esta publicación desglosaremos para ti con la finalidad de hacerlo más sencillo.

✅ Requisitos previos

Es importante destacar que durante todo el proceso se debe de subir toda la documentación obligatoria, estas pueden incluir: 

• Escritura o contrato de propiedad.
• Certificado de eficiencia energética.
• Licencia de uso turístico (si aplica en tu comunidad autónoma).
• Disponer del Código de Registro Único (CRU o IDUFIR) de la vivienda, esta información la pueden encontrar en las escrituras de compraventa o en la nota del Registro de Propiedad.
• Descargar e instalar el programa de AutoFirma en el ordenador (preferiblemente en la última versión que hemos anexado: https://firmaelectronica.gob.es/ciudadanos/descargas.html). En caso de utilizar un dispositivo Mac, este programa podría tener algunos inconvenientes.

✅ Cómo cumplimentar el formulario

A) Acceder a: https://www.sede.fnmt.gob.es/certificados/persona-fisica para obtener un certificado digital necesario para rellenar el formulario en el Registro de Propiedad y presentarlo telemáticamente.

• Hay varias opciones para obtenerlo, aquí puedes escoger la opción que prefieras:

B) Acceder a la ventana principal de la página de Registradores para obtener el número de registro  https://sede.registradores.org/sede/sede-corpme-web/registro-de-la-propiedad/presentacion-telematica/presentacion-documentos/formulario_SEDE-RP-31-InsCodComRegAlqCorDur

• Clicar en la opción de Número de Registro de Alquiler, allí visualizarás las diferentes preguntas del formulario, debéis completar con la información de vuestro alojamiento.

C) La primera parte del formulario debe ser completada con los datos de vuestro alojamiento, aseguraos de tener a la mano los documentos como CRU, Registro Catastral, Escrituras de la propiedad. El registro destino, es el lugar donde se ha hecho la firma y registro del alojamiento, este se encuentra dentro del documento del Registro de Propiedad.

D) Datos del titular de la vivienda, (si hubiese más de uno pulsaremos Añadir) y, si fuera necesario, los datos de la/s Persona/s a la que representan el/los interesados.

E) Los apartados Expone y Solicita aparecen como cumplimentados

F) Debemos indicar obligatoriamente el CRU de la propiedad, el cual es un identificador de 14 dígitos (puede encontrarlo en: escrituras de la propiedad, nota simple o documentos registrales), sobre la propiedad de la que queremos solicitar los Números de Registro de Alquiler.

Se podrá añadir información complementaria que permita su identificación marcando el check correspondiente.

G) Debemos colocar la dirección del alojamiento

H) Datos del inmueble: dirección, referencia catastral, número de plazas, tipo de uso. La referencia catastral de vuestro inmueble se encuentra dentro de las escrituras del mismo.

• El número máximo de arrendatarios se refiere al número de huéspedes que puede alojar el inmueble.

I) Lugar, fecha y hora debe ser relleno con los datos del día de la solicitud de NRA.

J) Para finalizar, debe clicar en Descargar Documento Cumplimentado para que pueda tener constancia de solicitud, tener en cuenta que lo utilizaremos más adelante.

Lo siguiente que debes realizar al finalizar el formulario de NRA, es realizar la presentación telemática, para ello te diriges al menú principal y buscas la opción de presentación telemática.

Tras la presentación telemática, recibirás el número de registro asignado que deberá incorporarse en cualquier anuncio publicado en plataformas digitales. Este va a llegar a vuestra dirección de correo electrónico, es importante revisar la bandeja de SPAM o no deseados en caso de no encontrarla en la bandeja principal.

1- Utilizaremos el sistema de identificación Certificado Electrónico, recordad que es necesario estar abonado al servicio de presentación telemática del Colegio de Registradores. Si no lo estás, regístrate pulsando en https://sede.registradores.org/site/alta/alta-abonado. 

Una vez dentro del enlace deben de marcar la 3ª opción: “Presentar telemáticamente un documento (cuentas anuales, libros legalizados, cualquier otro documento) en los Registros de la Propiedad, Mercantil y Bienes Inmuebles”. 

2-  Seleccionaremos un certificado válido para autentificar nuestra identidad y pulsaremos Aceptar.

3- Confirmamos nuestros credenciales y pulsaremos Permitir para continuar con el proceso. 

4- Una vez que hemos accedido, buscaremos la opción de presentación telemática 

5– Desde la pantalla de la solicitud de nueva Presentación Telemática, tras indicar el Tipo de operación Asignación de Número de Registro de Alquiler.

Desde allí colocarás los datos que solicitan y sigue cada uno de los pasos detalladamente. 

• Sección 1, seleccionamos la opción de Registro de Propiedad
• Sección 2, seleccionamos la opción de Nueva presentación
• Sección 3, indicaremos que queremos presentar un documento de naturaleza privada. Para el tipo de operación, seleccionaremos “Asignación de Número de Registro de Alquiler para Alquileres de corta duración”.

• Sección 4, elegir el registro destino.
• Sección 5, Indicaremos los datos del documento y, añadir la finca o propiedad de la cual desea el número de registro.

• Sección 6, Adjuntaremos toda la documentación que deseemos aportar. Es imprescindible, al menos, el formulario de solicitud de asignación del NRA que cumplimentamos previamente.

• Sección 7, Por último, debemos rellenar los datos del presentante y los datos de facturación, indicando también si estamos obligados a practicar la retención IRPF. Tras lo cual pulsaremos Guardar y continuar.
• Sección 8, debemos verificar y firmar los documentos adjuntos, para lo cual es necesario tener instalada la aplicación autofirm@.
• Sección 9, una vez firmado y verificado los documentos, procederemos a enviarlos.
• Sección 10, aceptamos los términos y condiciones, tras eso, podremos observar la confirmación de que la presentación ha sido ejecutada con éxito y recibiremos una acuse de recibo.

• Sección 11, recibiremos a al correo un mensaje con el enlace a la Sede electrónica para descargar la comunicación en la que se indica el NRA PROVISIONAL.

✅ Qué hacer después de obtener el NRA

Al obtener el NRA, debemos de subirlo a nuestros anuncios en las plataformas, estas deben asegurarse de que los arrendadores identifiquen su vivienda con el NRA otorgado. Este número debe ser visible en los anuncios. Además, las plataformas deben realizar comprobaciones periódicas y aleatorias, e informar a la Ventanilla Única Digital sobre los resultados negativos de dichas comprobaciones.

También puedes obtener más información sobre el Registro Único de Arrendamiento en: https://jitkey.com/registro-unico-de-arrendamientos-2025/

🧾 Preguntas Frecuentes

📝El solicitante no es el propietario de la finca

Nuestro cliente no es el titular registral del inmueble.
Este número solo puede solicitarlo el propietario o una persona debidamente autorizada por él.

✅ ¿Qué se necesita en este caso?

El formulario de solicitud del NRA debe ir a nombre del propietario de la finca como interesado.

1. Autorización del propietario de la finca
   • Deb firmar un documento autorizando a nuestro cliente a realizar la solicitud en su nombre.
2. Documento de identificación del propietario de la finca
   • DNI/NIE/pasaporte escaneado
3. El formulario de solicitud del NRA debe ir a nombre del propietario de la finca como interesado

📝La comunidad de vecinos ha prohibido la actividad turística, pero la licencia VUT es anterior a esto

Nuestro cliente registró su vivienda en la Junta de Andalucía, pero posteriormente la comunidad de vecinos ha prohibido en los estatutos de la comunidad la actividad turística. 

• Conforme al artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, solo una modificación estatutaria expresa, aprobada por una mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas, puede limitar el uso turístico de una vivienda.
• En todo caso, cualquier modificación estatutaria o interpretación restrictiva no puede aplicarse con carácter retroactivo a una actividad legalmente iniciada con anterioridad, conforme al principio de irretroactividad de las normas restrictivas de derechos (art. 9.3 CE y jurisprudencia del TSJC y del TS).

✅ ¿Qué se necesita en este caso?

1. Licencia VUT, Declaración Responsable donde aparezca la fecha de expedición y Resolución de la DR.
2. Certificado de dominio de la vivienda donde se indique que no está prohibida la actividad turística (al menos cuando se solicitó la licencia).
3. Cualquier otro documento que demuestre que no hay problema en la comunidad de vecinos para la actividad turística.

📝Subsanar una solicitud de NRA en caso de recibir un aviso de Calificación Defectuosa

En caso de querer subsanar un número de registro de alquiler. Puedes subsanar realizando los pasos habituales pero en lugar de marcar la opción «nueva presentación» debes marcar «subsanar presentación».

✅ ¿Qué se necesita en este caso?

• Debes disponer del número de Entrada/año del documento. Se localiza en la propia notificación que te manda el Registro de la Propiedad, así como en todos los documentos que recibas durante el proceso de solicitud del NRA.

Podrán obtener una plantilla descargable para Alegaciones en caso de recibir un aviso de Calificación Defectuosa o Modelo de Autorización a través de: https://jitkey.com/registro/ en el apartado de comentarios, deben indicar que solicitan y se lo enviaremos gratuitamente.

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La reciente reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2025-76) de este 2 de enero, ha generado incertidumbre entre los propietarios que alquilan sus viviendas a turistas y aquellos que aspiran introducirse en el sector. ¿Podrá mi comunidad prohibir mi actividad? ¿Aumentarán significativamente mis gastos? No te preocupes, en este artículo desglosamos las claves de la nueva normativa para que entiendas cómo te afecta realmente y qué implicaciones tiene para tu inversión. ¡Resuelve tus dudas y afronta el futuro con información clara!

Limitación o prohibición de nuevos pisos turísticos

Según el artículo 7, apartado 3 de la Ley Orgánica 1/2025, la reforma otorga a las comunidades de propietarios mayor capacidad para restringir o prohibir la apertura de nuevas viviendas de uso turístico en sus edificios. La nueva normativa indica que el propietario de cada vivienda que quiera destinarla a alquiler turístico, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios por 3/5 partes como se indica en: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2025-7. 

Esta novedad afecta directamente a cualquier propietario que quiera comenzar una actividad turística en su vivienda tras la entrada en vigor de la ley en enero de 2025.

Beneficios en los propietarios actuales

Quienes ya disponen de licencia de vivienda turística antes de enero de 2025 no se verán afectados por esta limitación, aunque deberán seguir cumpliendo con las normas internas de la comunidad, si las hubiera.

Para quienes ya poseen sus licencias, esta ley transforma el panorama del mercado. Al limitar la oferta de nuevas VUT, esta menor competencia debido a la restricción de nuevas licencias puede traducirse en mayor ocupación, incremento de tarifas por noche y más rentabilidad, permitiendo a su propiedad alcanzar su máximo rendimiento financiero. Algunos beneficios notables son:

• Mayor ocupación
• Aumento de las tarifas por noche
• Mayor demanda

¿Qué deben hacer los propietarios de viviendas turísticas?

• Informarse: Es fundamental que los propietarios de viviendas turísticas se informen sobre los cambios introducidos por la reforma y cómo estos afectan a su situación particular.
• Comunicarse con la comunidad: Es recomendable que los propietarios de viviendas turísticas se comuniquen con su comunidad de vecinos para conocer las normas internas que puedan haberse establecido y buscar soluciones que beneficien a todas las partes.
• Adaptarse: Los propietarios de viviendas turísticas deberán adaptarse a las nuevas exigencias legales y a las posibles normas internas que establezca su comunidad.

Posibles sanciones por incumplimiento

• Multas de hasta 600.000 euros por alquilar sin autorización de la comunidad.
• Privación del voto en la comunidad si no se están al corriente de pagos.
• Prohibición del uso de zonas comunes (piscina, gimnasio, etc.) por impagos o sanciones internas.
• Multas por incumplir las normas de mantenimiento o convivencia (véase: https://www.dsca.gob.es/sites/consumo.gob.es/files/consumo_masinfo/propiedad_horizontal.pdf)

⚠️ Es importante destacar que todas las multas dependen de la normativa autonómica local, por lo que pueden variar.

La nueva Ley de Propiedad Horizontal marca un antes y un después para la gestión de las viviendas de uso turístico en nuestras comunidades. Ante este nuevo escenario, la adaptación y la proactividad serán fundamentales para los propietarios. Conocer a fondo la normativa, entender las decisiones de cada comunidad y buscar vías de colaboración serán los mejores caminos para navegar este nuevo marco legal y asegurar la viabilidad de sus inversiones.

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El Registro Único de Arrendamientos afecta principalmente a propietarios o personas físicas/jurídicas que ofrecen alojamientos de corta duración con fines turísticos, de temporada o por habitaciones, esto incluye a: 

• Alojamiento anunciado en plataformas transaccionales como Airbnb, Booking, Vrbo, entre otras.
• Inmuebles alquilados a cambio de remuneración económica por períodos de hasta 90 días por semestre, contados desde la primera entrada del arrendatario.

Nota importante: No se limita a los alojamientos turísticos tradicionales, sino que también se incluye el alquiler por habitaciones o por días, siempre que se produzca una compensación económica y se haga por canales digitales.

¿Qué es la Ventanilla Única Digital o el Registro Único de Arrendamiento?

La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos es una plataforma estatal creada para centralizar y automatizar la transmisión de datos relacionados con los arrendamientos de corta duración. Es una de las piezas centrales del nuevo marco normativo.
Funciones Clave:

• Transmisión Electrónica de Datos: Facilita el intercambio de información entre las plataformas de alquiler de corta duración y las entidades gubernamentales.
• Cumplimiento Normativo: Permite el cumplimiento de las regulaciones establecidas en la normativa vigente.
• Supervisión y Control: Proporciona a las autoridades las herramientas necesarias para supervisar y controlar la actividad del alquiler de corta duración en todo el territorio nacional.

Dependencia y Gestión:

Esta ventanilla está bajo la responsabilidad del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, a través de la Dirección General de Planificación y Evaluación.

Pasos a seguir para obtener el Registro Único de Arrendamientos

Para poder registrar tu propiedad en el Registro Único de Arrendamientos, debes seguir los siguientes pasos a través de la Ventanilla Única Digital:

• Obtener un certificado digital (en caso de no tenerlo aún) para acceder a la sede electrónica, es necesario para poder rellenar el formulario en el Registro de Propiedad y presentarlo telemáticamente, aquí puedes ver cómo obtenerlo: https://www.sede.fnmt.gob.es/certificados/persona-fisica
• Acceder a la Ventanilla Única Digital desde la plataforma oficial del Ministerio de Vivienda https://sede.registradores.org/sede/sede-corpme-web/registro-de-la-propiedad/presentacion-telematica/presentacion-documentos/formulario_SEDE-RP-31-InsCodComRegAlqCorDur
• Completar el formulario de alta, donde deberás proporcionar:
  • Datos del titular de la vivienda.
  • Datos del inmueble: dirección, referencia catastral, número de plazas, tipo de uso.
  • Información sobre el periodo de alquiler previsto.
  • Número de identificación fiscal del arrendador y del arrendatario.
• Subir la documentación obligatoria, estas pueden incluir:
  • Escritura o contrato de propiedad.
  • Certificado de eficiencia energética.
  • Licencia de uso turístico (si aplica en tu comunidad autónoma).
  • Como extra, disponer del Código de Registro Único (CRU o IDUFIR) de la vivienda, esta información la pueden encontrar en las escrituras de compraventa o en la nota del Registro de Propiedad.
  • Descargar e instalar el programa de AutoFirma en el ordenador (preferiblemente en la última versión que hemos anexado: https://firmaelectronica.gob.es/ciudadanos/descargas.html
• Recibirás el número de registro asignado que deberá incorporarse en cualquier anuncio publicado en plataformas digitales.

Por otro lado, las plataformas de arrendamiento temporal deben asegurarse de que los arrendadores identifiquen su vivienda con el número de registro otorgado. Este número debe ser visible en los anuncios. Además, las plataformas deben realizar comprobaciones periódicas y aleatorias, e informar a la Ventanilla Única Digital sobre los resultados negativos de dichas comprobaciones.

Finalmente, las plataformas deben cumplir, en un plazo de 48 horas, con las resoluciones administrativas que ordenen la inhabilitación o eliminación de anuncios vinculados a una vivienda cuyo número de registro haya sido retirado o suspendido.

Conclusiones

La Ventanilla Única Digital facilita la comunicación entre las plataformas de alquiler y las autoridades, mejorando la supervisión y el control del sector. La obtención del número de registro se convierte en un requisito indispensable para los propietarios, quienes deben cumplir con la presentación de documentación y la actualización de información. Asimismo, las plataformas tienen la responsabilidad de verificar la validez de los registros y de actuar ante las resoluciones administrativas.

En última instancia, estas iniciativas buscan crear un mercado de alquiler de corta duración más transparente, seguro y justo, donde se protejan los derechos tanto de los propietarios como de los inquilinos, y donde se garantice el cumplimiento de la normativa vigente. Es fundamental que todos los actores involucrados, desde los propietarios hasta las plataformas, comprendan y cumplan con sus obligaciones al realizar el Registro Único de Arrendamientos para evitar posibles sanciones y contribuir a un sector más ordenado y confiable.

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¿Qué debes hacer cuando recibes una sanción?

Al recibir la notificación de la apertura de un expediente sancionador, dispones de 10 días hábiles para presentar alegaciones o pruebas en tu defensa. Es fundamental aprovechar este plazo, ya que, de no hacerlo, la sanción podría considerarse definitiva. A continuación, te explicamos las opciones disponibles para solventar el problema y reducir el importe de la sanción:

• 20% de reducción: Si reconoces tu responsabilidad en la infracción.
• 20% de reducción: Si realizas el pago voluntario de la sanción antes de que se dicte la resolución, sin necesidad de reconocer la responsabilidad.
• 40% de reducción: Si reconoces tu responsabilidad y realizas el pago voluntario de la sanción antes de la resolución.

¿Qué requisitos se aplican para la reducción de la sanción?

Para acceder a cualquiera de estas reducciones, es necesario cumplir con los siguientes requisitos:

1. Presentar un escrito de solicitud de reducción de la sanción explicando tus motivos.
2. Renunciar a la interposición de recursos administrativos contra la sanción.
3. Adjuntar el justificante de pago de la sanción.

¿Cómo se obtiene la reducción de un 40% de la sanción?

Para obtener esta reducción, debes seguir un protocolo específico que incluye reconocer tu responsabilidad y realizar el pago voluntario de la sanción. A continuación, se detallan los pasos a seguir: 

1. Accede a la Presentación Electrónica General de la Junta de Andalucía utilizando el certificado digital del titular del alojamiento.
2. Presenta un escrito de reconocimiento de la infracción y solicitud de reducción del 40%, dirigido a la Delegación Territorial correspondiente de la Consejería de Turismo.
3. Adjunta el justificante de pago.
4. Firma y envía la documentación de forma electrónica.
5. Descarga los justificantes de presentación y registro de la documentación.

Siguiendo estos pasos y cumpliendo con los requisitos, podrás agilizar el proceso y obtener la máxima reducción de la sanción en caso de que tu alojamiento turístico haya sido objeto de un expediente sancionador en Andalucía. Recuerda que es fundamental actuar con rapidez y contar con el asesoramiento adecuado para defender tus intereses y minimizar el impacto económico de la sanción, siempre debes de consultar con profesionales para evitar cometer errores durante el proceso del pago de la sanción.
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Como ya sabemos, el auge de este sector económico ha experimentado un notable incremento en los últimos años, lo que ha llevado al Ministerio a implementar regulaciones para garantizar la seguridad ciudadana. El Real Decreto 933/2021 establece obligaciones claras en cuanto al registro y la información para quienes brindan este tipo de servicios. En este artículo, se detallará el contenido de la Plantilla de Parte de Viajeros, y al final se incluirá un ejemplo de plantilla que reúne todos los datos requeridos.

También pueden encontrar la Plantilla de Contrato de reserva en: https://jitkey.com/reserva-de-vivienda-de-uso-turistico-plantilla-de-contrato/

¿Qué es una Plantilla de Partes Viajeros?

La Plantilla de Partes Viajeros es un documento esencial y obligatorio que permite a los establecimientos de hospedaje recopilar y registrar los datos de identificación de sus huéspedes. Esta plantilla, cuyo formato puede variar según las necesidades del establecimiento, debe contener información relevante sobre el viajero. Desde el 2 diciembre, con la entrada en vigor del RD 933/2021, se estableció que dicha plantilla debe de contener alrededor de 42 datos como nombre completo, número de documento de identidad, fecha de nacimiento, nacionalidad, entre otros datos como los que se explicarán a continuación.

¿Aún tienes dudas sobre la migración de policía a hospederías? Este artículo te puede interesar:https://jitkey.com/migracion-plataforma-partes-de-viajeros-de-policia-nacional-a-hospederias/

Elementos claves de una Plantilla de Partes Viajeros

A continuación se han de mostrar los elementos claves de una plantilla de Partes Viajeros.

Datos del Establecimiento:

• Número de Parte: Número de parte viajero registrado.
• Nombre del Establecimiento: Nombre comercial del hotel, hostal, etc.
• Municipio: Localidad donde se encuentra el establecimiento.
• Provincia: Provincia a la que pertenece el municipio.
• Sello del Establecimiento: Sello oficial del establecimiento (opcional).

Datos del Viajero:

• Número de Documento de Identidad:
  • Para españoles: DNI, pasaporte o permiso de conducir.
  • Para extranjeros: pasaporte, carta o documento de identidad, también es válido el uso del permiso de residencia español en vigor para los extranjeros residentes en España.  
• Tipo de Documento:
  • D = DNI
  • P = Pasaporte
  • C = Permiso de Conducir
  • I = Carta o Documento de Identidad
  • N = Permiso de Residencia Español
  • X = Permiso de Residencia de otro Estado Miembro de la Unión Europea  
• Fecha de Expedición del Documento: Fecha en que se emitió el documento de identidad.
• Primer Apellido: Apellido paterno del viajero.
• Segundo Apellido: Apellido materno del viajero (si aplica).
• Nombre: Nombre(s) del viajero.
• Sexo:
  • F = Femenino
  • M = Masculino
• Fecha de Nacimiento: Fecha de nacimiento del viajero en formato AAAA/MM/DD. Se debe cumplimentar al menos el año; si se desconoce el mes y el día, se indicará 0000.
• País de Nacionalidad: País de origen del viajero.
• Fecha de Entrada: Fecha de llegada del viajero al establecimiento en formato AAAA/MM/DD.
• Firma del Viajero:
  • Firma: Firma manuscrita del viajero o firma electrónica si el establecimiento lo permite.

¿Existen otras formas de hacerlo?

Sí, existen diversas plataformas y aplicaciones diseñadas para facilitar la gestión y el envío de los partes de viajeros a las autoridades competentes. Estas herramientas pueden ser de gran utilidad para los establecimientos de hospedaje, ya que agilizan el proceso, reducen el riesgo de errores y garantizan el cumplimiento de la normativa vigente.

Importancia de una plantilla profesional y de cumplimentar

El cumplimiento de esta obligación no solo es un requisito legal, sino que también aporta beneficios a los establecimientos de hospedaje, debido a que el mantener un registro detallado de los huéspedes, facilita la gestión de reservas, se agiliza el proceso de check-in y check-out, y se mejora la comunicación con los clientes. Además, en caso de incidentes o investigaciones, la información registrada puede ser de gran utilidad para las autoridades competentes.

Podrán obtener una plantilla descargable para poder realizar el contrato de reserva o tener una guía de cómo debe verse la misma a través de: https://jitkey.com/registro/ en el apartado de comentarios, deben indicar que solicitan Plantilla de Partes Viajeros y se lo enviaremos gratuitamente.

La Plantilla de Partes de Viajeros es un elemento clave para el cumplimiento del Real Decreto 933/2021 en el sector del hospedaje. Su implementación no solo es una obligación legal, sino también una herramienta útil para mejorar la gestión y seguridad de los establecimientos. Al registrar los datos de los viajeros, se contribuye a la seguridad ciudadana y se optimizan los procesos internos del negocio.  

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El alquiler de viviendas con fines turísticos ha experimentado un auge considerable. Para regular esta actividad y garantizar la seguridad, el Real Decreto 933/2021 establece obligaciones de registro e información para quienes ofrecen este tipo de alojamiento. Un contrato de reserva bien redactado es fundamental, no solo para formalizar el acuerdo entre propietario y huésped, sino también para cumplir con las exigencias legales. Véase: https://jitkey.com/migracion-plataforma-partes-de-viajeros-de-policia-nacional-a-hospederias/

¿Qué es un Contrato de Reserva de Vivienda de Uso Turístico?

Es un acuerdo previo al contrato de arrendamiento turístico en sí. Formaliza la intención del huésped de reservar la vivienda durante un período determinado, a cambio de un pago. En este documento se incluyen datos del alojamiento como las normas y condiciones del contrato. Es importante que dicho documento contenga una cláusula de protección de datos.

Elementos Clave de una Plantilla de Contrato de Reserva

A continuación se han de mostrar los elementos claves de una plantilla de contrato de reserva de vivienda para uso turístico.

• Propietario/Arrendador: Nombre completo, DNI/NIE, domicilio.

• Huésped/Arrendatario: Nombre completo, DNI/NIE, domicilio, nacionalidad (Crucial para el RD 933/2021).

• Descripción de la Vivienda: Dirección completa, características principales (número de habitaciones, capacidad, etc.).

• Fechas de la Estancia: Fecha de entrada y salida.

• Precio Total y Forma de Pago: Importe total del alquiler, importe de la reserva, forma de pago (transferencia, tarjeta, etc.), plazos de pago.

• Política de Cancelación: Condiciones y plazos para la cancelación por ambas partes, y las posibles penalizaciones.

• Fianza o Depósito: Si se exige, indicar el importe y las condiciones de devolución.

• Normas de la Vivienda: Respeto al descanso, prohibición de fiestas, mascotas, etc.

• Cláusula de Protección de Datos: Informar al huésped sobre el tratamiento de sus datos personales, en cumplimiento del Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) y la Ley Orgánica de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales ¹ (LOPDGDD).  

Importancia de una Plantilla Profesional: Es muy recomendable utilizar una plantilla profesional y revisada por un abogado, esto es crucial para:

• Evitar problemas legales: Un contrato claro y completo previene malentendidos y conflictos.
• Cumplir con la legalidad: Asegura el cumplimiento del RD 933/2021 y otras normativas.
• Transmitir profesionalidad: Un contrato bien redactado genera confianza en el huésped.

Podrán obtener una plantilla descargable para poder realizar el contrato de reserva o tener una guía de cómo debe verse la misma a través de: https://jitkey.com/registro/ en el apartado de comentarios, deben indicar que solicitan Plantilla de Contrato de Reserva de Vivienda de Uso Turístico y se lo enviaremos gratuitamente.

Es siempre muy importante destacar que un contrato de reserva bien redactado, que incluya los elementos esenciales y cumpla con el RD 933/2021, es fundamental para el alquiler turístico. No solo formaliza la reserva, sino que también protege a ambas partes y garantiza el cumplimiento de las obligaciones legales, desde el punto de vista de los huéspedes, esto se ve más formal y seguro y brinda una sensación de profesionalidad.

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