En los últimos años, muchas comunidades de propietarios han empezado a incluir en sus estatutos cláusulas que prohíben expresamente las actividades económicas dentro del edificio, incluyendo los alquileres turísticos. Aunque estas medidas son legalmente válidas si se aprueban con la mayoría cualificada exigida por la Ley de Propiedad Horizontal, generan conflictos cuando afectan a viviendas que ya funcionan como turísticas o que buscan obtener su Número de Registro de Alquiler (NRA).
Si el Registro de la Propiedad deniega tu NRA alegando esta prohibición estatutaria, es importante que sepas qué pasos seguir para defender tu derecho a explotar la vivienda.
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1. Verifica la fecha de inscripción
Si la vivienda fue registrada como turística antes de la modificación de los estatutos, puedes acogerte al principio de irretroactividad. Esto significa que los acuerdos nuevos no deberían afectar a derechos adquiridos previamente.
- Conforme al artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, solo una modificación estatutaria expresa, aprobada por una mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas de participación, puede limitar el uso turístico de una vivienda.
- En todo caso, esta modificación no puede aplicarse de forma retroactiva, tal como establece el art. 9.3 de la Constitución Española y la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
Ejemplo: La comunidad de vecinos ha prohibido la actividad turística, pero la licencia VUT es anterior a esto ¿Cómo se puede resolver?
1.1 Documentación necesaria para apelar
- Licencia VUT, Declaración Responsable donde aparezca la fecha de expedición y Resolución de la DR.
- Certificado de dominio de la vivienda donde se indique que no está prohibida la actividad turística (al menos cuando se solicitó la licencia)
- Pruebas de la legalidad en su inicio:
- Estatutos de la Comunidad de Propietarios: Si los estatutos de la comunidad no contenían la prohibición cuando obtuviste la licencia, esto es muy importante.
- Conformidad de la comunidad: Si fue necesario un acuerdo de la comunidad para la legalización, presenta la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios.
- Justificación del registro de la licencia VUT:
- Registros y avisos: Anuncios en plataformas de alquiler turístico (como Airbnb), comunicados de la comunidad de propietarios, o el registro de la licencia en la Dirección General de Turismo de tu Comunidad Autónoma.
- Tu declaración como propietario/arrendador: Nombre, apellidos, o la identidad de la entidad jurídica/empresa que es la propietaria de la vivienda.
2. Solicita asesoría legal
Un abogado especializado en propiedad horizontal o turismo puede ayudarte a interpretar los estatutos, revisar la legalidad del acuerdo y explorar si es posible impugnar la modificación estatuaria.
3. Aporta la documentación necesaria
Presenta ante el Registro de la Propiedad:
- Licencia de vivienda de uso turístico (VUT) o Declaración Responsable con fecha de expedición.
- Certificado de dominio de la vivienda que demuestre que en ese momento no estaba prohibida la actividad.
- Cualquier documento que pruebe que la comunidad no había limitado el uso turístico antes de tu registro.
4. Explora alternativas administrativas
En algunas comunidades autónomas, el registro turístico puede mantenerse aunque el NRA quede bloqueado. Consulta con la administración turística si existe una vía paralela para mantener la actividad.
5. Considera la vía judicial
Si el conflicto persiste y afecta gravemente tu actividad, puedes valorar interponer una demanda para defender tu derecho de uso, especialmente si se trata de una vivienda que cumple con todos los requisitos legales y ha operado sin incidencias.
Conclusiones
En JITKey, hemos acompañado a propietarios en situaciones como esta, y sabemos que la clave está en actuar con rapidez, rigor y conocimiento. Defender el registro turístico no es solo una cuestión legal: es proteger una inversión, una fuente de ingresos y un derecho legítimo. Por eso, cada caso merece una estrategia personalizada, basada en hechos, normativa y experiencia.
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